La vida en propiedad horizontal y en conjuntos inmobiliarios es, idealmente, una solución eficiente para compartir gastos y disfrutar de servicios comunes. En la práctica, sin embargo, es uno de los focos más frecuentes de litigio: expensas elevadas o injustificadas, asambleas con vicios, sanciones desproporcionadas, conflictos entre propietarios y administraciones.
El régimen jurídico está dado por la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal (para edificios) y los arts. 2073 a 2086 del Código Civil y Comercial (para conjuntos inmobiliarios: countries, barrios cerrados, clubes de campo). Cada operación tiene su reglamento de copropiedad o de administración, que es ley entre las partes.
Tanto del lado del consorcio (recupero de expensas adeudadas con el certificado del art. 524 CPCCN) como del lado del propietario (impugnación de expensas mal calculadas, gastos no autorizados o sin sustento).
Asambleas convocadas con vicios formales, decisiones tomadas sin quórum, abuso de mayoría que perjudica a la minoría. Los plazos para impugnar son breves —típicamente 30 días— y el cumplimiento riguroso es esencial.
Multas, suspensión del uso de servicios comunes, derivación a la asamblea por inconductas. La defensa exige análisis del reglamento, prueba de los hechos y proporcionalidad.
Pileta, parrilla, cochera, gym, áreas verdes. Cuando los reglamentos son ambiguos o las decisiones administrativas son discrecionales, surgen conflictos que requieren intervención profesional.
Ampliaciones, reformas, cambios de uso que afectan a otros propietarios o violan el reglamento. Asistimos en demandas de cesación de obra, demolición y daños.
Cambio de administración, rendición de cuentas, irregularidades en el manejo del fondo común, contratación de proveedores con sobreprecios.
Modificaciones, interpretaciones, declaración de cláusulas abusivas o nulas.
Los conjuntos inmobiliarios tienen reglas específicas: estatutos del barrio, reglamento de uso interno, comisión directiva electa por los vecinos, expensas que pueden ser muy superiores a las de un edificio común. Hemos representado a propietarios y administraciones en Nordelta, Pilar, Tigre, Escobar y otros conjuntos. Conocemos las dinámicas internas y los puntos de conflicto típicos: regulación de mascotas, uso de áreas náuticas, restricciones edilicias, sanciones por velocidad, control de visitas.